El registro nacional existió un año, y el Supremo lo anuló
En diciembre de 2024, mediante el Real Decreto 1312/2024, el Gobierno creó un Registro Único de Arrendamientos para los alquileres de corta duración y de temporada. Desde el 1 de julio de 2025 cada vivienda anunciada en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo debía llevar un número obtenido a través de ese sistema. Durante un año fue la referencia que todo el mundo citaba, y es la que sigue apareciendo en artículos que ya no están actualizados.
En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló ese registro estatal en la sentencia 620/2026. El motivo no fue que la idea fuera mala, sino competencial: el Estado no tiene título para crear un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos que ya regulaban el alojamiento turístico. El tribunal mantuvo en pie la ventanilla única digital, es decir, la infraestructura por la que las plataformas comparten datos con las administraciones.
La consecuencia práctica es la que importa: el control administrativo no desapareció, simplemente volvió a estar donde siempre estuvo, en la comunidad autónoma donde está la vivienda. Y como usted compra a distancia, eso significa que la pregunta hay que hacerla región por región, no una sola vez para toda España.
La licencia que manda es la autonómica, y cambia según dónde compre
En España el alquiler turístico no se regula desde Madrid para todo el país. Lo regula cada comunidad autónoma, y por eso el trámite, el nombre de la figura y hasta las siglas cambian de una región a otra. Encima de esa capa está la municipal: un ayuntamiento puede haber cerrado zonas concretas a nuevas licencias, y esa restricción se aplica calle por calle.
Vale la pena recorrer las cuatro regiones donde se concentra la compra ecuatoriana, porque no están en el mismo punto ni de lejos.
Comunidad de Madrid
Madrid es el destino natural de buena parte de los compradores ecuatorianos, y es también donde la norma se ha movido más recientemente. La Comunidad de Madrid aprobó el Decreto 27/2026, de 25 de marzo, que entró en vigor en abril de 2026 y endureció el régimen de la vivienda de uso turístico. Introduce un certificado técnico específico, el CIVUT, que acredita que el inmueble cumple la normativa y es apto para uso turístico, y que debe acompañar a la declaración responsable. Añade requisitos de superficie mínima por estancia, límites de ocupación y condiciones de ventilación e iluminación, y exige acuerdo expreso de la comunidad de propietarios.
A eso se suma el planeamiento del propio Ayuntamiento de Madrid, que fuera del centro histórico solo admite vivienda turística cuando el inmueble tiene acceso independiente desde la calle. Un piso en una escalera compartida de un barrio residencial puede quedar excluido por esa vía aunque el resto de requisitos se cumplan.
Cataluña y el caso de Barcelona
Cataluña es la región más restrictiva del grupo y conviene entenderla antes de comprar allí con un plan de rentabilidad turística. El Decret llei 3/2023 exige, en los municipios declarados de mercado tensionado, una licencia urbanística específica para el habitatge d'ús turístic, con un tope de diez viviendas turísticas por cada cien habitantes y una vigencia de cinco años, no indefinida.
Barcelona fue un paso más allá. El Ayuntamiento decidió no renovar las licencias existentes, de modo que a partir de noviembre de 2028 los más de diez mil pisos turísticos de la ciudad dejarán de tener licencia y volverán al mercado de alquiler residencial o de venta. Si está mirando Barcelona, Badalona o L'Hospitalet, la conclusión es directa: no compre contando con ingresos turísticos futuros, porque el horizonte de esa actividad en la ciudad está fijado por norma.
Comunidad Valenciana
En Valencia, Alicante y la Costa Blanca la figura es la vivienda de uso turístico, y el Decreto-ley 9/2024, en vigor desde agosto de 2024, endureció el acceso. Para inscribirse en el Registro de Turismo hace falta un informe municipal favorable de compatibilidad urbanística, referido a esa dirección y a esa referencia catastral concreta. Las inscripciones tienen además una vigencia de cinco años y su renovación exige un informe actualizado, así que una licencia obtenida hoy no es un permiso permanente.
Región de Murcia
Murcia, donde vive una de las comunidades ecuatorianas más asentadas del país, mantiene un régimen comparativamente más accesible. La actividad se inicia mediante declaración responsable e inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, y se apoya en documentación que ya debería tener la vivienda: cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. El número de identificación asignado es obligatorio en toda la publicidad del alojamiento.
La comunidad de propietarios ahora tiene la última palabra
Este es el cambio que más planes ha frenado y el que menos aparece en las guías, porque no viene de una ley turística sino de una reforma del régimen de propiedad horizontal. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal e invirtió la lógica anterior.
Antes se partía de que usted podía alquilar salvo que la comunidad lo hubiera prohibido expresamente. Ahora hace falta autorización previa y expresa de la comunidad, aprobada por tres quintos de los propietarios que representen a su vez tres quintos de las cuotas de participación. Con esa misma mayoría la junta puede prohibir la actividad, limitarla a determinados meses, condicionarla, o incrementar la cuota de gastos comunes que paga la vivienda destinada a uso turístico por el mayor desgaste de las zonas comunes.
Hay una regla de transición que conviene conocer: quien ya venía ejerciendo la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma no queda afectado y puede continuar bajo el régimen anterior. Eso crea una diferencia de valor real entre dos pisos idénticos del mismo edificio, uno con actividad turística ya en marcha y otro sin ella. Si le ofrecen una vivienda como apta para alquiler turístico, la pregunta es si esa actividad ya existía y está documentada, o si es una expectativa que todavía tiene que pasar por una junta.
Para usted, que compra desde Ecuador y probablemente no va a asistir a una junta de propietarios, esto se traduce en una gestión concreta antes de firmar: pida los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas juntas, y que su abogado confirme por escrito si el uso turístico está autorizado, prohibido o simplemente no tratado. Es una revisión de una tarde. Si tiene familia establecida en la zona, y muchos compradores ecuatorianos la tienen, alguien que pueda acudir a una junta y preguntar en persona vale más que cualquier informe a distancia.
La plataforma le va a seguir pidiendo un número
Que el registro estatal cayera no significa que pueda publicar el anuncio sin más. Desde mayo de 2026 se aplica el Reglamento (UE) 2024/1028, que armoniza en toda la Unión Europea la recogida y el intercambio de datos sobre alquileres de corta duración. Obliga a las plataformas a verificar el número de registro del alojamiento que publican y a compartir datos de actividad con las autoridades competentes.
Dicho de otro modo: el número que le pedirá Airbnb o Booking existe igualmente, pero el que sirve es el de su registro autonómico, no el estatal anulado. Y el intercambio de datos funciona en las dos direcciones, así que la actividad declarada ante la plataforma y la declarada ante Hacienda deberían coincidir sin esfuerzo.
Qué significa todo esto para su hipoteca
Aquí es donde la licencia deja de ser un trámite y pasa a ser parte del plan financiero. Hay tres efectos que conviene tener claros antes de ofertar.
El primero es que el banco no financia sobre ingresos turísticos que todavía no existen. En una hipoteca de no residente, la entidad calcula su capacidad de pago con sus ingresos demostrables en Ecuador, no con la proyección de ocupación de un piso que aún no ha comprado. Si el plan solo cuadra suponiendo que la vivienda se alquila diez semanas al año, el plan no cuadra para el banco.
El segundo es que el riesgo regulatorio es asimétrico. Una licencia puede caducar, no renovarse o quedar bloqueada por un acuerdo de la junta, pero la cuota hipotecaria no cambia por eso. Barcelona es el ejemplo más nítido de cómo una decisión administrativa puede cerrar la actividad de un edificio entero con años de aviso.
El tercero es fiscal, y ya lo tratamos en detalle en la guía de impuestos anuales para propietarios ecuatorianos: un no residente de fuera de la Unión Europea tributa en España sobre el ingreso bruto del alquiler, sin deducir gastos, y a un tipo más alto que un residente en la UE. Sobre el mismo alquiler, la rentabilidad neta no es la que sale de una calculadora de ocupación.
La conclusión práctica es que la pregunta correcta no es si en España se puede alquilar por temporadas, sino si en esa dirección concreta se puede hoy, con la normativa vigente y con esa comunidad de propietarios. Y ese es un asunto que pertenece a la fase previa a las arras, no a la posterior.
Checklist práctico
- Olvide el número de registro estatal: fue anulado en mayo de 2026 y el que sirve es el autonómico.
- Identifique la figura y el trámite de la comunidad autónoma donde compra antes de ofertar.
- Compruebe si el municipio ha limitado o cerrado zonas a nuevas licencias en esa dirección.
- Pida los estatutos y las actas de las últimas juntas de la comunidad de propietarios.
- Confirme por escrito si el uso turístico está autorizado, prohibido o no tratado en el edificio.
- Pregunte si la actividad turística de la vivienda ya existía antes del 3 de abril de 2025.
- En Madrid, verifique si el inmueble puede obtener el CIVUT y si cumple el acceso independiente.
- En Cataluña, no presuponga renovación: la licencia tiene vigencia limitada y Barcelona no renueva.
- En la Comunidad Valenciana, pida el informe municipal de compatibilidad urbanística.
- Calcule la hipoteca sin contar con el ingreso turístico: el banco tampoco lo cuenta.
Más guías para compradores ecuatorianos
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera personalizada. La normativa de alquiler turístico depende de la comunidad autónoma y del municipio, y cambia con frecuencia. Confirme el régimen vigente en esa dirección concreta con un abogado antes de comprar contando con ingresos por alquiler.