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Actualización a 10 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado el 7 y en vigor desde el 8 de octubre, extiende a 2026 el porcentaje reducido del 1,1% en la imputación de rentas inmobiliarias para inmuebles en municipios cuyos valores catastrales estén en vigor desde el 1 de enero de 2012. Desde 2027 la imputación pasa a una escala sobre la suma de valores catastrales: 1,1% hasta 100.000 euros, 1,5% entre 100.000 y 500.000, 2% entre 500.000 y 1.000.000 y 3% por encima. También permite que los ayuntamientos de zonas de mercado tensionado recarguen el IBI de las viviendas de uso turístico, hasta un 50%, un 100% con dos o más inmuebles y un 150% con cuatro o más. Es un real decreto-ley que el Congreso debe convalidar, y no cambia el tipo del 24% del Modelo 210.
Sobre el impuesto del 100% a las compras de no residentes: la proposición de ley 122/000196, que lo preveía en su artículo 4, figura en el Congreso como concluida por caducidad desde el 6 de octubre de 2026, cuando el Real Decreto 806/2026 disolvió las Cortes. No llegó a superar la toma en consideración en el Pleno. Era, además, un impuesto de compra y se definía por la residencia fuera de la UE, no por la nacionalidad; no tenía relación con los impuestos anuales de esta guía. La versión anterior de esta página lo describía como pendiente de debate: ya no lo está.
El IBI: un recibo municipal que llega cada año
El IBI lo liquida el ayuntamiento donde está la vivienda y no la Agencia Tributaria estatal. La ley fija para los inmuebles urbanos un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,10% del valor catastral, con incrementos posibles según las circunstancias del municipio que pueden llevar el tope a 1,30%. Dentro de esos márgenes decide cada ayuntamiento. La base es el valor catastral que consta en el recibo, que suele quedar por debajo del precio pagado.
No hay que presentar declaración alguna: el ayuntamiento emite el recibo. Desde Ecuador el aviso por correo puede no llegarle, así que lo más seguro es domiciliar el pago en una cuenta española. Y si lo paga por transferencia desde Ecuador, un recibo de unos cientos de euros queda por debajo de la parte exenta del ISD de 1.446 dólares por quincena, siempre que no lo envíe junto a otras cantidades.
El Modelo 210: renta imputada aunque no alquile
Un no residente que tiene una vivienda a su disposición debe declarar una renta imputada en el Modelo 210, aunque no cobre alquiler. Se devenga el 31 de diciembre de cada año. Hasta 2026, la regla general es el 2% del valor catastral, o el 1,1% si los valores del municipio fueron revisados en el período que fija la ley, y para 2026 el real decreto-ley antes citado amplía el 1,1% a los municipios con valores vigentes desde 2012. Sobre esa renta, un residente fuera de la UE y del EEE, como usted, tributa al 24%; un residente en la UE o el EEE, al 19%.
Con un valor catastral de 80.000 euros, el 2% da una renta imputada de 1.600 euros y una cuota de 384; con el 1,1%, 880 euros y 211 de cuota. Compruebe el plazo vigente de presentación y conserve el justificante: es el que le servirá, si le corresponde, ante el SRI.
Si alquila: base íntegra, sin deducciones
Si alquila la vivienda, el ingreso se declara también en el Modelo 210 al 24% sobre el importe íntegro, sin deducir gastos. Un residente en la UE o el EEE puede deducir los gastos relacionados con el alquiler y tributa al 19%. Con 9.000 euros de renta anual, la cuota para usted es de 2.160 euros; un propietario europeo que acredite 3.000 euros de gastos pagaría 1.140. Calcule la rentabilidad neta con esa diferencia antes de decidir alquilar.
Impuesto sobre el Patrimonio: solo desde cierto umbral
Un no residente tributa en el impuesto sobre el patrimonio por los bienes que tiene en España. La ley estatal exime los primeros 700.000 euros de cada persona si la comunidad autónoma no ha aprobado otro mínimo, y su escala va del 0,2% al 3,5%. Hay obligación de declarar si resulta cuota a ingresar o si el valor de los bienes supera los 2.000.000 de euros. Con una sola vivienda por debajo del mínimo, lo normal es que no haya cuota; si tiene más bienes en España o una vivienda de alto valor, consúltelo.
El convenio entre España y Ecuador
Los dos países firmaron en Quito, el 20 de mayo de 1991, un convenio para evitar la doble imposición. Entró en vigor el 19 de abril de 1993 y se publicó en el BOE el 5 de mayo de 1993. Cubre el impuesto sobre la renta de las personas físicas y de sociedades en ambos países, y el impuesto español sobre el patrimonio. Ecuador no figura en la lista del convenio con ningún impuesto sobre el patrimonio, de modo que esa parte juega sobre todo a favor de España.
Según su texto, España puede gravar las rentas de bienes inmuebles, las ganancias por su venta y el patrimonio inmobiliario situado en su territorio, y Ecuador, como país de residencia, deduce del impuesto que le corresponda sobre esas rentas el impuesto sobre la renta pagado en España, sin exceder la parte del impuesto ecuatoriano atribuible a ellas. El convenio no cubre el IBI ni la plusvalía municipal, que son tributos locales, ni la sucesión.
Lo que le toca hacer en Ecuador
Si es residente fiscal en Ecuador, y lo es quien permanece 183 días o más en el ejercicio, o quien tiene el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos en el país, la ley ecuatoriana grava sus ingresos de cualquier origen, también los del exterior (artículo 2 de la Ley de Régimen Tributario Interno y artículo 10 de su reglamento). El alquiler de su vivienda en España debe figurar en su declaración del impuesto a la renta, que vence en marzo según el noveno dígito de su cédula o RUC, con crédito por el impuesto pagado en España hasta el límite del impuesto ecuatoriano correspondiente.
La tarifa ecuatoriana de personas naturales sube por tramos hasta el 37%, a partir de 109.956 dólares en 2026, con 12.208 dólares exentos. Según sus otros ingresos, el 24% pagado en España puede cubrir todo el impuesto ecuatoriano de esa renta o solo una parte. Ecuador no tiene una renta imputada equivalente a la española, así que el impuesto español sobre renta imputada difícilmente tendrá un impuesto ecuatoriano contra el cual descontarse. Es una inferencia del texto de las normas: pregunte a su contador.
Hay otra obligación a la que se presta menos atención. Las personas naturales cuyo total de activos supera 20 fracciones básicas desgravadas, unos 244.160 dólares con la tabla de 2026, presentan cada año al SRI la información de su patrimonio con los saldos al 1 de enero, y 40 fracciones en la declaración conjunta de la sociedad conyugal. Pida a su contador que confirme cómo se incorpora una vivienda situada en España.
Checklist práctico
- Domicilie el IBI en una cuenta española o pague desde Ecuador por transferencia, cuidando el umbral del ISD.
- Presente cada año el Modelo 210, aunque la vivienda esté vacía.
- Si alquila, calcule el 24% sobre el ingreso bruto, sin descontar gastos.
- Compruebe si sus bienes en España se acercan a 700.000 euros antes de descartar el Impuesto sobre el Patrimonio.
- Si es residente fiscal ecuatoriano, incluya el alquiler en su declaración del SRI y guarde las pruebas del impuesto pagado en España.
- Pregunte a su contador por la información patrimonial anual si sus activos superan 20 fracciones básicas.
Referencias oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026 (BOE): imputación de rentas inmobiliarias y recargos del IBI.
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (BOE): artículos 24, 25 y 27.
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE): artículo 72 sobre tipos de gravamen y recargos del IBI.
- Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE): sujeción de no residentes, mínimo exento, escala y obligación de declarar.
- Convenio España-Ecuador (texto del BOE de 5 de mayo de 1993): artículos 2, 4, 6, 13, 23 y 24.
- Ley de Régimen Tributario Interno (SRI): artículos 2, 4.1 y 49.
- Reglamento de la LRTI (SRI): artículos 10, 69 y 136.
- SRI, Impuesto a la Renta: calendario por noveno dígito.
- Congreso de los Diputados, iniciativa 122/000196: situación: concluido, caducado desde el 6 de octubre de 2026.
- Real Decreto 806/2026 (BOE): disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones para el 29 de noviembre de 2026.
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Cuántos preguntan por el alquiler
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal ni tributaria personalizada. Consulte siempre a un asesor fiscal para su situación concreta antes de declarar impuestos en España o en Ecuador.