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Actualización a 10 de octubre de 2026
El ISD sigue en el 5% general en 2026 según el SRI. En el lado europeo, la facilidad de depósito del BCE está en el 2,50% desde el 16 de septiembre de 2026 y el euríbor a 12 meses promedió el 2,95% en agosto y el 3,25% en septiembre, según los datos del propio BCE. El TAE medio de las nuevas hipotecas para vivienda en España fue del 3,10% en agosto, frente al 2,64% de diciembre de 2025. La versión anterior daba un rango de financiación del 60% al 70% para no residentes ecuatorianos; no existe un porcentaje legal ni hemos encontrado una fuente oficial para esa cifra, de modo que lo que importa es la política del banco concreto, y la forma de conocerla es un estudio de viabilidad o un preacuerdo.
Un presupuesto en euros, con el dólar en movimiento
Su capacidad de compra está en dólares y el precio en euros. En los últimos doce meses, según el BCE, el euro valió entre 1,1177 dólares, el 7 de octubre de 2026, y 1,1974 dólares, el 28 de enero de 2026. Sobre una vivienda de 150.000 euros, esa banda equivale a unos 12.000 dólares de diferencia: 179.610 dólares al máximo de enero y 167.655 al mínimo del 7 de octubre, frente a 168.090 al tipo del 9 de octubre.
No es un pronóstico, solo el recorrido que ya ocurrió. Calcule su tope de búsqueda con el extremo caro de esa banda y trate cualquier mejora del tipo como un margen extra, no como parte del plan.
El ISD como una línea más del presupuesto
Todo el dinero que salga de Ecuador por transferencia tributa al 5% del ISD, salvo la parte exenta de tres salarios básicos por quincena, 1.446 dólares en 2026. La entrada, el impuesto de transmisiones y los gastos de notaría, si se pagan desde Ecuador, llevan ISD. El préstamo del banco, no. La guía de costos adicionales calcula un ejemplo completo.
La carpeta documental, versión Ecuador
Para la identidad, pasaporte vigente y NIE solicitado. Para los ingresos, las declaraciones del impuesto a la renta presentadas ante el SRI, que vencen en marzo según el noveno dígito de su cédula o RUC, junto con roles de pago o certificado laboral. Si trabaja por cuenta propia, el RUC y sus declaraciones son la base, y le dedicamos una guía a cómo el banco español las lee. Añada estados de cuenta de los últimos meses y la evidencia del origen de la entrada.
Los documentos del Registro Civil, como la partida de nacimiento o de matrimonio, se apostillan directamente en la Cancillería, sin certificación previa, a 30 dólares cada apostilla, según su portal. Como están en español, lo habitual es que no necesiten traducción jurada en España, aunque conviene confirmarlo con el banco o la notaría. La apostilla se tramita en línea y llega por correo, así que no hace falta viajar a Quito.
Qué preguntar al banco antes de ofertar
Pregunte qué porcentaje de la tasación financia a un no residente con ingresos en Ecuador, y si lo calcula sobre el menor de precio y tasación. Pregunte también si su hipoteca en euros se considera préstamo en moneda extranjera: la Ley 5/2019 lo define por la diferencia entre la moneda del préstamo y la de los ingresos del prestatario, y en ese caso reconoce un derecho de conversión y obliga al banco a informarle cuando la deuda o las cuotas se desvíen más del 20% por el tipo de cambio.
Averigüe además la comisión de apertura, las vinculaciones que exige y que usted no pueda cumplir, y la compensación por amortización anticipada, que la ley limita según el tipo de interés.
El efecto de un punto de interés
Con el BCE subiendo, conviene ver el efecto en cifras. Un préstamo de 100.000 euros a 25 años cuesta unos 479 euros al mes al 3,1% y unos 533 al 4,1%: 54 euros más, unos 60 dólares. Visto desde el otro lado, con la misma cuota máxima, un punto más de interés reduce en torno al 10% el capital que le prestarán. Pida al banco la cuota a tipo fijo y las cuotas a variable con el euríbor subiendo y bajando, no solo con el de hoy.
Condiciones que se negocian antes de las arras
Una oferta aceptada genera un calendario. La FEIN debe obrar en su poder con carácter vinculante al menos diez días antes de firmar, y el acta ante notario debe estar otorgada como tarde el día anterior a la escritura. Fije las fechas del contrato con esa secuencia a la vista, e incluya la condición de financiación con importe y plazo. Los detalles del contrato los explica la guía de arras.
Checklist práctico
- Presupuesto en euros calculado con la cotización más cara del último año, no con la de hoy.
- ISD incluido en cada transferencia que salga de Ecuador, con la parte exenta aplicada una vez por quincena.
- NIE solicitado y carpeta con declaraciones del SRI, roles de pago y estados de cuenta ordenados.
- Documentos del Registro Civil apostillados en línea con tiempo suficiente.
- Estudio de viabilidad o preacuerdo del banco, con el porcentaje de financiación que aplica a su caso.
- Condición de financiación y fechas de FEIN y acta notarial previstas antes de firmar arras.
- Abogado independiente identificado antes de hacer la oferta.
Referencias oficiales
- SRI, Impuesto a la Salida de Divisas: tarifa del 5% y parte exenta.
- SRI, Impuesto a la Renta: calendario de declaración de personas naturales en marzo.
- Ministerio de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana: apostilla de documentos del Registro Civil y costo.
- Ley 5/2019 (BOE): artículos 4, 14, 15, 20 y 23.
- BCE, portal de datos: euríbor a 12 meses, tipos oficiales, tipo de cambio euro-dólar y TAE de nuevas hipotecas en España.
Más guías para compradores ecuatorianos
Qué nos preguntan antes de ofertar
En los 285 mensajes escritos que recibimos en toda nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 29 mencionaban a una pareja con ingresos o residencia distintos, 25 el uso del patrimonio de la vivienda propia y 7 preguntaban directamente cuánto podían pedir prestado. Son cifras de toda la red, no solo de compradores ecuatorianos, pero muestran que la capacidad de endeudamiento es una duda previa a la oferta.
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, por lo que esta información es general. Confirme los detalles para su situación.
Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal, tributaria, migratoria ni cambiaria personalizada. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.