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Actualización a 10 de octubre de 2026
El régimen de las arras sigue en los artículos 1451 y 1454 del Código Civil, sin cambios. El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre) no contiene ninguna medida sobre arras ni sobre la compraventa entre particulares. En esta revisión retiramos dos afirmaciones de la versión anterior que no pudimos contrastar con una fuente primaria: la cita de una sentencia concreta del Tribunal Supremo y la regla catalana sobre la condición de financiación. El ISD sobre las transferencias desde Ecuador sigue en el 5% general para 2026, según el SRI.
Qué dice el Código Civil y qué deja a su redacción
El artículo 1454 prevé que, si en la compraventa media una señal o arras, el contrato puede deshacerse: el comprador renuncia a perderlas, o el vendedor las devuelve duplicadas. El artículo 1451 añade que la promesa de comprar o vender, con acuerdo sobre la cosa y el precio, permite a cada parte reclamar el cumplimiento. Entre ambos se juega su depósito: según cómo esté escrita la cláusula, usted puede desistir pagando un precio conocido, o puede quedar obligado a comprar o a litigar.
Un detalle que muchos modelos pasan por alto: citar el artículo 1454 no convierte por sí solo el depósito en penitencial. Los despachos que siguen la doctrina del Tribunal Supremo recomiendan que el texto diga con claridad que cada parte puede desistir y a qué precio. Es un criterio de práctica, no una regla escrita, y por eso conviene que su abogado le muestre la redacción exacta antes de transferir un solo dólar.
Tres tipos de arras, un solo documento
La doctrina distingue las arras confirmatorias, que son un pago a cuenta del precio; las penitenciales, que permiten desistir perdiendo el depósito o devolviéndolo duplicado; y las penales, que fijan una indemnización por incumplimiento. Muchos contratos mezclan términos y dejan dudas sobre cuál de las tres se pactó.
Pregunte por escrito qué ocurre en cada escenario: si desiste usted, si desiste el vendedor y si el banco deniega la hipoteca. Si la respuesta no figura en el contrato, no existe.
El depósito sale de Ecuador, y sale con ISD
El depósito habitual ronda el diez por ciento del precio, aunque ninguna ley lo fija. Una señal de 15.000 euros equivale a 16.809 dólares al tipo de referencia del BCE del 9 de octubre de 2026 (1,1206 dólares por euro). El ISD del 5% se calcula sobre lo que exceda de tres salarios básicos unificados por quincena, 1.446 dólares en 2026: unos 768 dólares, equivalentes a unos 685 euros.
Ese importe es un costo aparte del depósito. Si el contrato se resuelve porque usted desiste, perderá el depósito y no podrá dar por hecho que el ISD de esa transferencia se recupere. Pregunte a su banco y a su contador si el reintegro de fondos que vuelvan de España tiene algún tratamiento, y no lo presuponga en el cálculo de riesgo.
Primero la financiación, después las fechas
Una escritura fijada a treinta días puede chocar con el calendario de la hipoteca. La Ley 5/2019 obliga al banco a entregarle la FEIN con carácter de oferta vinculante durante un plazo de al menos diez días, y exige que usted o quien le represente comparezca ante el notario para el acta de asesoramiento como tarde el día anterior a la firma de la escritura. Si el acta no se otorga, el notario no puede autorizar el préstamo.
Traduzca eso al contrato: pida una cláusula que condicione la compra a la concesión del préstamo, con el importe máximo, la obligación de solicitarlo en un plazo y la fecha límite para recibir la respuesta del banco. Y recuerde que la tasación la encarga el banco y, según la propia ley, corre por cuenta del prestatario.
Si el vendedor no vive en España
Dos reglas cambian el reparto de dinero el día de la escritura cuando el vendedor es una persona física no residente. Según el texto refundido del impuesto de no residentes, quien compra un inmueble a un no residente que actúa sin establecimiento permanente debe retener e ingresar el 3% del precio acordado como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Y en el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la plusvalía, el contribuyente es el vendedor, pero si este es una persona física no residente en España el comprador figura como sustituto.
Ninguna de las dos reglas le obliga a asumir el costo final, pero sí a ingresarlo. Déjelas escritas en las arras: quién retiene, quién paga y con qué fondos, de modo que no le sorprendan en la notaría.
Firmar a distancia: poder notarial y apostilla
Ecuador adhirió al Convenio de La Haya sobre la apostilla el 2 de julio de 2004, con entrada en vigor el 2 de abril de 2005, y España lo aplica desde 1978. Entre ambos países basta, por tanto, la apostilla del Ministerio de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana, que la emite por vía electrónica y la envía por correo, con un costo de 30 dólares por documento según su portal.
Lo habitual es otorgar el poder ante notario ecuatoriano y apostillarlo, o hacerlo ante el consulado de España en Quito, que lista los poderes notariales entre sus servicios. Consulte en la Cancillería qué certificación previa pide para un documento notarial y, antes de firmar, pregunte a la notaría española qué facultades exige que figuren de forma expresa, y evite fórmulas genéricas: un poder demasiado amplio o demasiado vago es la causa más frecuente de que una escritura se retrase.
Checklist práctico
- Use un abogado independiente en España, distinto del que propone la otra parte.
- No transfiera el depósito antes de que su abogado haya revisado nota simple y contrato.
- Exija una cláusula de financiación con importe, plazo de solicitud y fecha límite de respuesta.
- Calcule el ISD de cada transferencia y asuma que no se recupera si pierde las arras.
- Si el vendedor no reside en España, fije por escrito la retención del 3% y quién paga la plusvalía.
- Apostille el poder con tiempo y confirme con la notaría qué facultades debe nombrar.
Referencias oficiales
- Código Civil (BOE): artículos 1451 y 1454.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículos 14 y 15, FEIN y acta notarial.
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (BOE): artículo 25.2, retención del 3% en la compra a un no residente.
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE): artículo 106, sujetos pasivos de la plusvalía municipal.
- SRI, Impuesto a la Salida de Divisas: tarifa y exenciones vigentes.
- HCCH, tabla de estado del Convenio de la Apostilla: fechas de entrada en vigor para Ecuador y España.
- Ministerio de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana: trámite y costo de la apostilla en Ecuador.
- Banco Central Europeo: tipo de referencia euro-dólar.
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En qué momento nos escriben
De las 356 consultas que recibimos en toda nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 107 correspondían a personas que ya habían encontrado vivienda, es decir, al momento en que se discuten las arras. Es un dato de toda la red, no solo de compradores ecuatorianos.
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Esta guía es información general, no asesoría legal ni financiera personalizada. Las consecuencias de un contrato de arras dependen de su redacción concreta y de la ley aplicable. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.