Sobre plano no es comprar una vivienda: es comprar un compromiso de entrega
Cuando compra una vivienda terminada, el día de la escritura recibe la llave y la propiedad al mismo tiempo. Cuando compra sobre plano, lo que firma primero es un contrato de compraventa de una vivienda futura: el promotor se compromete a construirla y entregarla, y usted se compromete a pagarla en un calendario pactado. La propiedad no cambia de manos hasta la escritura final, que llega cuando el edificio está terminado y legalizado.
Esa diferencia explica todo lo demás. Durante uno o dos años usted es acreedor del promotor, no todavía propietario de un inmueble. Por eso las preguntas correctas no son sobre la vivienda, sino sobre quién construye, con qué licencia, en qué plazo y qué pasa con su dinero si algo se tuerce.
El calendario de pagos: la entrada no es un solo pago
La estructura habitual de una promoción en España tiene cuatro momentos. Primero la reserva, un importe modesto que retira la vivienda del mercado durante unas semanas. Después el contrato privado de compraventa, donde se paga el grueso de la entrada y se fija el calendario. Luego las entregas a cuenta, pagos escalonados durante la construcción, a veces ligados a hitos de obra y a veces a fechas del calendario. Y por último la escritura pública ante notario, donde se paga el resto, normalmente con la hipoteca.
El reparto varía por promoción, pero el patrón es constante: una parte relevante del precio se paga antes de que exista la vivienda, y esa parte sale de sus recursos propios. El banco no adelanta dinero para las entregas a cuenta. Muchos compradores descubren tarde que necesitan más liquidez disponible durante la obra que en una compra de segunda mano, aunque el precio final sea el mismo.
El aval bancario o seguro de caución: la garantía que no es opcional
Esta es la protección central y conviene entenderla bien porque es la que responde si la promoción no se termina. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, reformada por la Ley 20/2015, obliga al promotor que recibe cantidades a cuenta antes de la entrega a garantizar su devolución. La garantía toma la forma de un aval solidario de una entidad de crédito o de un seguro de caución con una aseguradora autorizada.
Tres detalles marcan la diferencia entre una garantía real y una promesa. La cobertura alcanza a las cantidades entregadas más los impuestos pagados sobre ellas y el interés legal del dinero, no solo al importe nominal. Las cantidades deben ingresarse en una cuenta especial del promotor, separada de sus otros fondos y destinada exclusivamente a la obra. Y la obligación de garantizar nace con la obtención de la licencia de edificación, de modo que un promotor que le pide dinero antes de tener licencia está pidiéndoselo fuera del esquema que la ley diseñó para protegerle.
La garantía se cancela cuando se emite el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, y la vivienda se pone a su disposición. Hasta ese momento debe seguir viva. Pida el documento del aval o de la póliza con su nombre y su importe, no una carta genérica del promotor diciendo que existe: lo que le protege es el documento individualizado, y es perfectamente normal exigirlo.
La hipoteca llega al final, no al principio
Este es el punto donde más se desordena la planificación de un comprador no residente. La hipoteca de obra nueva se formaliza en la escritura, es decir, al final del proceso. Durante la construcción usted no tiene préstamo, tiene un compromiso de pago.
De ahí se derivan dos consecuencias prácticas. La primera es que una aprobación bancaria obtenida al reservar tiene una validez limitada, habitualmente de pocos meses, muy por debajo de lo que dura una obra. Cuando llegue la escritura, el banco volverá a mirar su expediente con los ingresos, el tipo de cambio y la tasación de ese momento, no los de la firma del contrato privado. La segunda es que su perfil puede cambiar en el intervalo, y conviene evitar movimientos que lo compliquen justo en esos meses.
Existe una alternativa que merece preguntarse: la subrogación al préstamo del promotor. Muchas promociones se financian con un préstamo que el promotor puede repartir entre los compradores, y subrogarse a él suele abaratar trámites porque el préstamo ya está constituido. No siempre es la mejor oferta, y para un no residente no siempre está disponible, pero debería entrar en la comparación en lugar de darse por descartada.
Lo que cambia para un comprador ecuatoriano: varias conversiones, no una
Aquí está la diferencia real frente a un comprador que ya vive en la zona euro, y no siempre juega en su contra. Ecuador está dolarizado: sus ahorros están en dólares y los pagos de la promoción se hacen en euros. En una compra de segunda mano usted convierte una vez, en una fecha concreta, y el tipo de cambio de ese día decide el coste. En una compra sobre plano convierte varias veces a lo largo de uno o dos años.
Eso reparte el riesgo en lugar de concentrarlo. Ningún día malo determina el precio total, porque el coste efectivo acaba siendo un promedio de varias fechas. A cambio, la exposición dura más tiempo y le obliga a mantener disponible en dólares un importe que todavía no ha convertido. A lo largo de 2026 el euro se ha movido aproximadamente entre 1,14 y 1,20 dólares, así que la horquilla es real y merece un colchón por encima del cálculo exacto.
Hay dos consecuencias operativas que conviene anticipar. Cada transferencia internacional al promotor debe poder justificarse: la normativa española de prevención de blanqueo obliga a documentar el origen de los fondos, y una entrega a cuenta retenida en revisión puede hacerle incumplir una fecha del calendario contractual. Y si no va a viajar a España en cada hito, el poder notarial deja de ser una comodidad y pasa a ser parte del plan, porque la escritura final tiene una fecha que fija el promotor, no usted.
Impuestos: la obra nueva no tributa como la segunda mano
La compra de vivienda nueva al promotor no paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la segunda mano. Paga IVA, cuyo tipo general para vivienda es del 10 %, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que fija cada comunidad autónoma y se mueve aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 % según dónde compre.
Para comparar dos viviendas del mismo precio, una nueva y una usada, hay que poner los dos esquemas al lado. El resultado depende de la comunidad autónoma, porque tanto el tipo de ITP de la segunda mano como el de AJD de la obra nueva los fija cada región y no coinciden entre sí. Confirme los tipos vigentes de la comunidad donde va a comprar antes de dar por hecha una diferencia a favor de una u otra: es un cálculo concreto, no una regla general. La guía de costos adicionales al comprar vivienda en España desarrolla el resto de las partidas.
Qué comprobar antes de firmar el contrato privado
El contrato privado es el documento que realmente le vincula, y se firma mucho antes de que aparezca un notario. Es el momento de leer despacio, con su abogado, y no cuando llegue la escritura.
Revise que el promotor tenga la licencia de edificación concedida y no solo solicitada. Compruebe que el aval o seguro de caución existe a su nombre y por el importe que va a entregar. Lea la memoria de calidades como parte del contrato y no como folleto comercial, porque es lo que le permitirá reclamar si el acabado no coincide. Confirme la fecha de entrega comprometida y, sobre todo, qué ocurre si se incumple: si el contrato prevé una penalización, si le permite resolver y recuperar lo entregado, y en qué plazo. Y verifique en el Registro de la Propiedad la situación de la finca sobre la que se construye, igual que pediría una nota simple en una compra de segunda mano.
Checklist práctico
- Pida el aval bancario o seguro de caución individualizado, a su nombre y por el importe entregado.
- Confirme que la licencia de edificación está concedida antes de entregar cualquier cantidad.
- Compruebe que sus pagos van a la cuenta especial de la promoción, no a una cuenta ordinaria.
- Presupueste liquidez propia para las entregas a cuenta: el banco no las financia.
- Asuma que la aprobación hipotecaria se revisará de nuevo en la fecha de la escritura.
- Pregunte si puede subrogarse al préstamo del promotor y compárelo con su propia oferta.
- Documente el origen de los fondos de cada transferencia desde Ecuador antes de enviarla.
- Deje firmado el poder notarial si no va a viajar para cada hito del calendario.
- Calcule IVA más AJD para la obra nueva y compárelo con el ITP de la comunidad donde compra.
- Lea la fecha de entrega y la penalización por retraso antes de firmar el contrato privado.
Más guías para compradores ecuatorianos
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera personalizada. Los tipos impositivos dependen de la comunidad autónoma y las condiciones de cada promoción constan en su contrato. Revise el contrato privado y las garantías con un abogado antes de entregar cantidades a cuenta.