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Actualización a 10 de octubre de 2026
El ISD sigue en el 5% general en 2026, según la página del SRI. Las tarifas del 2,5% y del 0% que aparecen en esa página se aplican a determinadas subpartidas de importación (sectores productivos, combustibles, farmacéuticos), no a las transferencias personales para comprar vivienda. La versión anterior de esta guía hablaba de un rango del diez al quince por ciento del precio para el conjunto de costos; no hemos encontrado una fuente oficial para esa cifra, así que ahora presentamos cada partida con su base legal y un ejemplo calculado. El Real Decreto-ley 29/2026 fija nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026, que recae normalmente en el vendedor.
Lo que se paga en España
En una vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El texto refundido fija un tipo del 6% que solo se aplica si la comunidad autónoma no ha aprobado el suyo, y las comunidades suelen aprobar el suyo, de modo que la cifra real depende de la región donde compre. En una vivienda nueva se paga IVA del 10% y, además, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura, que por defecto es del 0,50% si la comunidad no fija otro tipo.
A los impuestos se suman notaría y registro, con aranceles regulados que dependen del valor de la operación, la gestoría que liquida e inscribe, y un abogado independiente, cuyos honorarios se pactan libremente. Si compra a distancia, el abogado es la partida que menos conviene recortar: revisa cargas, urbanismo y contrato, y puede firmar por usted con poder.
Lo que cuesta la hipoteca
La Ley 5/2019 reparte los gastos de constitución del préstamo: la tasación corresponde al prestatario, y los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción de la garantía y la gestoría al prestamista. La comisión de apertura, si se pacta, se cobra una sola vez y engloba los gastos de estudio y tramitación. En los préstamos denominados en divisa, la ley dice que esa comisión incluye también cualquier comisión por cambio de moneda del desembolso inicial.
Esto último le interesa: su hipoteca será en euros y sus ingresos son en dólares, y la propia ley define como préstamo en moneda extranjera el que se denomina en una moneda distinta de la que el prestatario recibe como ingreso. Pregunte al banco si trata su operación así y qué comisiones lleva.
Lo que se paga en Ecuador: el ISD
El Impuesto a la Salida de Divisas grava la transferencia de dinero al exterior con la tarifa general del 5%. Para una persona natural, el SRI indica que las transferencias por el sistema financiero tienen una parte exenta de tres salarios básicos unificados por período quincenal, 1.446 dólares en 2026; solo lo que excede de esa cifra tributa. El banco que envía el dinero retiene el impuesto.
Hay una trampa adicional. El SRI señala que todo pago hecho desde el exterior por residentes en Ecuador se presume realizado con recursos que causan ISD, aunque no haya transferencia y salga de una cuenta que usted mantenga fuera. Si ya tiene fondos en una cuenta española, no asuma que pagar desde allí le libra del impuesto: consulte con un contador cómo documentar el origen de esos fondos.
Fuera del ISD hay costos más pequeños que suman: el diferencial del tipo de cambio que aplica su banco o su plataforma, las comisiones de la transferencia internacional y la apostilla de cada documento en Ecuador, que cuesta 30 dólares en el portal del Ministerio de Relaciones Exteriores.
Un ejemplo con números
Tome una vivienda usada de 150.000 euros y suponga, solo como ilustración, el tipo supletorio del 6% de transmisiones, es decir, 9.000 euros. Si paga todo con fondos que salen de Ecuador, debe enviar 159.000 euros, que al tipo de referencia del BCE del 9 de octubre de 2026 (1,1206 dólares por euro) son unos 178.175 dólares. Restando la parte exenta de 1.446 dólares y aplicando el 5%, el ISD ronda los 8.836 dólares, unos 7.885 euros: casi el 5% de la operación y una cifra comparable al propio impuesto de transmisiones.
Si en cambio el banco español financia el 60% del precio, usted envía 60.000 euros de entrada más los 9.000 del impuesto. El ISD baja a unos 3.794 dólares, unos 3.385 euros. Cada euro que presta el banco es un euro sobre el que no se paga ISD, algo que muchas comparativas de hipoteca no incluyen.
Las cuotas mensuales, en cambio, suelen pasar sin ISD: una hipoteca de 120.000 euros a 25 años al 3,1%, un tipo cercano al 3,10% de TAE medio de las nuevas hipotecas para vivienda en España en agosto de 2026 según el BCE, da una cuota de unos 575 euros, es decir, unos 645 dólares, por debajo de la parte exenta quincenal. Si envía una sola transferencia por quincena, el tope de 1.446 dólares la cubre; confirme con su banco cómo lo aplica si envía desde más de una cuenta.
Los gastos que se repiten cada año
Una vez propietario, a lo anterior se suman el IBI municipal, la cuota de comunidad, el seguro y los suministros, y el impuesto de no residentes por la vivienda, que se declara aunque no la alquile. Los tratamos en las guías de gastos recurrentes y de impuestos anuales, porque no son un costo de compra sino de tenencia, y su impacto depende del tiempo que conserve la vivienda.
Checklist práctico
- Averigüe el tipo de transmisiones de la comunidad autónoma exacta, o el IVA más el AJD si es obra nueva.
- Presupueste notaría, registro y gestoría sobre el precio real, y un abogado independiente aparte.
- Calcule el ISD sobre todo lo que enviará desde Ecuador, no solo sobre la entrada.
- Compare el costo total de cada banco o plataforma: tipo de cambio aplicado más comisiones.
- Pregunte si su hipoteca en euros se trata como préstamo en moneda extranjera y qué comisión lleva.
- Reserve aparte los costos recurrentes: IBI, comunidad, seguro, suministros y el Modelo 210.
Referencias oficiales
- Texto refundido del ITP y AJD (BOE): artículos 11 y 31, tipos supletorios del 6% y del 0,50%.
- Ley 37/1992 del IVA (BOE): artículo 91, tipo del 10% en la entrega de viviendas.
- Ley 5/2019 (BOE): artículos 4, 14 y 20, gastos del préstamo y préstamos en moneda extranjera.
- SRI, Impuesto a la Salida de Divisas: tarifa, exenciones y presunciones.
- Ministerio de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana: costo de la apostilla.
- Real Decreto-ley 29/2026 (BOE): artículo 10, coeficientes de la plusvalía municipal.
- Banco Central Europeo: tipo de referencia euro-dólar.
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal, tributaria, migratoria ni cambiaria personalizada. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.