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Actualización a 10 de octubre de 2026
Los tipos han subido en 2026. La facilidad de depósito del BCE está en el 2,50% desde el 16 de septiembre; el euríbor a 12 meses pasó de una media del 2,19% en octubre de 2025 al 3,25% en septiembre de 2026, y el TAE medio de las nuevas hipotecas para vivienda en España llegó al 3,10% en agosto, frente al 2,64% de diciembre de 2025, según las estadísticas del propio BCE. Eso afecta a la cuota que le simulen hoy, no a las condiciones legales de la hipoteca, que siguen siendo las de la Ley 5/2019.
Cuenta su residencia, no su nacionalidad
El banco clasifica su expediente por dónde vive y de dónde obtiene sus ingresos. Un ecuatoriano que vive y tributa en Ecuador es no residente aunque tenga apellidos españoles, y un ecuatoriano que ya reside en España recibe condiciones de residente. La Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar en profundidad la solvencia: situación de empleo, ingresos presentes y previsibles durante la vida del préstamo, activos, ahorro, gastos fijos y compromisos ya asumidos.
La ley añade que el banco debe consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España y una entidad privada de información crediticia. Esos registros recogen riesgos declarados en España, así que su historial ecuatoriano lo tiene que acreditar usted con documentos: declaraciones ante el SRI, estados de cuenta y certificados de deudas vigentes.
Cuánto financian: no hay una cifra legal
No existe un porcentaje máximo de financiación fijado por ley para no residentes. Cada banco aplica su política sobre el menor entre el precio y la tasación, y esa política es más prudente para quien vive fuera de España. La cifra realista para su caso solo aparece con un estudio de viabilidad o con la respuesta de un banco concreto, no con los máximos que anuncian los portales.
Lo que la ley sí exige es que la evaluación no se base principalmente en el valor de la garantía. Un banco no le prestará más porque la vivienda esté bien tasada si sus ingresos no sostienen la cuota.
Ingresos en dólares, cuota en euros
La dolarización le ahorra el riesgo de una moneda local, pero no el de la pareja euro-dólar. En los últimos doce meses el euro osciló entre 1,1177 y 1,1974 dólares, según el BCE. Sobre una cuota de 575 euros, el equivalente en dólares habría pasado de unos 643 a unos 689, es decir, 46 dólares más al mes por un movimiento del tipo que usted no controla.
La Ley 5/2019 define como préstamo en moneda extranjera el que se denomina en una moneda distinta de la que el prestatario recibe como ingreso, y en ese caso reconoce el derecho a convertirlo a la moneda de sus ingresos, con el tipo de cambio publicado por el BCE el día de la solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa, y obliga al banco a informarle cuando la deuda o las cuotas se desvíen más del 20% por el tipo de cambio. Que esa definición alcance a una hipoteca en euros para un prestatario con ingresos en dólares es una lectura del texto; pregunte al banco cómo la aplica y deje la respuesta por escrito.
Tipo fijo, variable o mixto con un sueldo en dólares
Con un sueldo en dólares usted ya soporta una fuente de variación. El tipo fijo elimina la segunda, la del euríbor, y con el euríbor al alza en 2026 esa certeza tiene un precio que conviene medir. Un préstamo de 100.000 euros a 25 años cuesta unos 479 euros al mes al 3,1% y unos 533 al 4,1%: la diferencia, de 54 euros, equivale a unos 60 dólares.
Pida la FEIN y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, compare el TAE y no solo el interés nominal, y fíjese en las vinculaciones. Muchos descuentos exigen domiciliar la nómina o contratar productos, y quien cobra en Ecuador no siempre puede cumplirlos.
Qué pasa con las cuotas desde Ecuador
Las cuotas salen de una cuenta española que usted alimenta con transferencias desde Ecuador. El ISD aplica el 5% sobre lo que supere tres salarios básicos por quincena, 1.446 dólares en 2026. Una cuota de unos 645 dólares enviada en una sola transferencia por quincena queda por debajo del umbral, y por tanto sin ISD, según la información del SRI. Si envía en la misma quincena otras cantidades, súmelas: el umbral es común.
El proceso paso a paso desde Ecuador
Primero, el NIE, que puede pedir ante el Consulado General de España en Quito o en Guayaquil, o en España mediante representante. Segundo, la cuenta bancaria española. Tercero, el estudio del banco, idealmente antes de ofertar. Después, la tasación, la oferta vinculante en forma de FEIN, con al menos diez días de validez, y el acta del notario, que puede otorgarse a través de un representante con poder. La escritura no se autoriza sin esa acta.
El poder se otorga ante notario en Ecuador y se apostilla en la Cancillería, un trámite en línea de 30 dólares por apostilla, o ante el consulado de España. Le permite no depender de un visado Schengen ni de un vuelo para llegar a la firma.
Si hay más de un titular
Cuando la pareja tiene ingresos o residencia distintos, el banco evalúa a ambos titulares, y la residencia y los ingresos de cada uno pueden afectar al porcentaje que financia y a los documentos que pide. Si uno vive en España y el otro en Ecuador, pregunte desde el principio cómo clasificará el banco la operación y qué documentos pide a cada uno.
Checklist práctico
- Solicite el NIE temprano: sin él no hay escritura ni hipoteca.
- Pida un estudio de viabilidad antes de firmar arras, sin dar por válidos los porcentajes anunciados.
- Calcule la cuota en dólares con el extremo caro del euro de los últimos doce meses.
- Pregunte si su préstamo en euros cuenta como préstamo en moneda extranjera y qué opciones le da.
- Compare TAE, comisiones y vinculaciones, y exija la FEIN con diez días de antelación.
- Envíe las cuotas en una sola transferencia por quincena para aprovechar la parte exenta del ISD.
- Otorgue un poder notarial apostillado para que su abogado pueda firmar por usted.
Referencias oficiales
- Ley 5/2019 (BOE): artículos 4, 11, 12, 14, 15 y 20.
- SRI, Impuesto a la Salida de Divisas: parte exenta de las transferencias.
- Ministerio de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana: apostilla electrónica y costo.
- Consulado General de España en Quito: NIE, poderes notariales y apostilla.
- BCE, portal de datos: euríbor a 12 meses, tipos oficiales, tipo de cambio euro-dólar y TAE de nuevas hipotecas.
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Parejas y ingresos mixtos en nuestras consultas
En los 285 mensajes escritos que recibimos en toda nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, el tema más frecuente fue una pareja con ingresos o residencia distintos (29 mensajes), y 14 mencionaban ingresos de un autónomo o emprendedor. Son cifras de toda la red, no solo de compradores ecuatorianos.
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal, tributaria, migratoria ni cambiaria personalizada. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.