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Actualización a 10 de octubre de 2026
No hemos encontrado en el BOE ninguna norma posterior a la Ley Orgánica 1/2025 que reabra el visado de residencia para inversores. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado el 7 de octubre y centrado en vivienda e impuestos, tampoco contiene medidas sobre visados, residencia o nacionalidad. Quien presentó su solicitud antes del cierre, o ya tenía un visado o una autorización de inversor vigente, sigue amparado por las dos disposiciones transitorias que se explican más abajo. Para un comprador ecuatoriano sin residencia, las opciones son las ordinarias.
Qué permitía la vía y qué dice hoy la ley
La Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores, entró en vigor el 29 de septiembre de 2013 y creó el visado de residencia para inversores. La modalidad inmobiliaria exigía comprar inmuebles por 500.000 euros o más. La disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, publicada en el BOE del 3 de enero, dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de aquella ley con efectos desde el 3 de abril de 2025, tres meses después.
La nota oficial de La Moncloa del 2 de abril de 2025 anunció el fin de las llamadas Golden Visa y precisó que la supresión alcanzaba a todas las modalidades de inversión, no solo a la compra de vivienda.
Quién conserva derechos
La misma ley añadió dos disposiciones transitorias. La primera permite resolver con las reglas anteriores las solicitudes de inversores o de sus familiares presentadas antes de la entrada en vigor. La segunda mantiene la validez de los visados y autorizaciones de inversor ya vigentes durante el tiempo para el que se expidieron, y ordena resolver sus renovaciones con la normativa que regía cuando se concedió la autorización inicial.
Si usted ya obtuvo residencia por esa vía, su caso se rige por esas dos reglas. Si todavía no había presentado nada el 3 de abril de 2025, la puerta está cerrada y no hay un plazo de gracia.
Por qué el cierre pesa más con pasaporte ecuatoriano
Colombia, México y Perú figuran en el anexo II del Reglamento (UE) 2018/1806, la lista de países cuyos nacionales no necesitan visado para estancias cortas en el espacio Schengen. Ecuador figura en el anexo I, el de los países cuyos nacionales sí lo necesitan, según el texto consolidado de ese reglamento a 30 de diciembre de 2025.
En la práctica, cada visita a su vivienda empieza con una solicitud de visado de estancia ante la representación consular de España que le corresponda, en Quito o en Guayaquil. Ser propietario no cambia la categoría de visado, y ese visado sirve para visitar, no para residir. Conviene tenerlo presente al fechar la compra: la firma ante notario, la cita para el NIE o la entrega de llaves dependen de que usted pueda estar allí, o de que haya otorgado un poder notarial a su abogado.
Las rutas de residencia que sí existen
El Consulado General de España en Quito publica entre sus visados nacionales los de estudios, trabajo por cuenta ajena, trabajo por cuenta propia, emprendedor, residencia no lucrativa, residencia para teletrabajo (nómada digital), reagrupación familiar y residencia para familiares de españoles.
Ninguno se obtiene por ser propietario. Cada uno se evalúa por lo que usted acredite: un contrato, unos estudios, unos ingresos recurrentes o un vínculo familiar, con los requisitos económicos y documentales que fija el consulado. Antes de comprar pensando en mudarse, consulte esos requisitos con el consulado o con un abogado de extranjería, no con quien le vende la propiedad.
La vía más transitada es la nacionalidad
Según el INE, 13.689 ecuatorianos adquirieron la nacionalidad española en 2025, la séptima nacionalidad de origen por número entre un total de 299.732 adquisiciones. El artículo 22.1 del Código Civil reduce a dos años la residencia legal exigida a los nacionales de países iberoamericanos, frente a diez en el régimen general. La residencia es el paso previo: comprar una vivienda no la sustituye ni la acorta.
La ley de nietos, por su parte, ya no admite solicitudes nuevas desde octubre de 2025. Lo que sigue abierto para descendientes de españoles lo explicamos en la guía sobre la Ley de Memoria Democrática, y las condiciones de la nacionalidad por residencia en la guía de los dos años.
Cómo ajustar su plan de compra
Si compra sin vivir en España, hágalo como segunda vivienda o inversión, por su mérito financiero. Los bancos españoles clasifican a un ecuatoriano que vive y tributa en Ecuador como no residente, con el porcentaje de financiación y la documentación que eso implica, y la compra no cambia esa clasificación. Mientras no resida, tributará en España como no residente por la vivienda, lo que se explica en la guía de impuestos anuales.
Y desconfíe de cualquier oferta de "residencia por compra": describe una norma derogada. Pida que cite el artículo y la fecha de vigencia. Los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 están sin contenido desde el 3 de abril de 2025.
Checklist práctico
- No compre esperando una residencia a cambio: la vía de inversor está cerrada desde el 3 de abril de 2025.
- Desconfíe de quien le venda una propiedad prometiendo papeles; pida que cite la norma vigente.
- Cuente con visado Schengen de estancia corta para cada visita, y con el tiempo de trámite en Quito o Guayaquil.
- Si busca residir, compare los visados nacionales del consulado: ninguno depende de ser propietario.
- Si ya tenía una Golden Visa o una solicitud presentada, revise renovaciones con un abogado de extranjería.
- Decida la compra por su mérito financiero, y otorgue un poder si no puede viajar a la firma.
Referencias oficiales
- Ley Orgánica 1/2025 (BOE): disposición final vigesimoprimera, con las dos disposiciones transitorias que protegen solicitudes y visados anteriores.
- Ley 14/2013 (BOE, texto consolidado): artículos 63 a 67, sin contenido desde el 3 de abril de 2025.
- La Moncloa: nota oficial sobre el fin de las Golden Visa.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: comunicado del 2 de abril de 2025 sobre el cierre del programa.
- Reglamento (UE) 2018/1806, texto consolidado: anexos I y II, lista de países con y sin obligación de visado.
- Consulado General de España en Quito: visados nacionales y servicios consulares.
- INE: nota de prensa del 28 de mayo de 2026 sobre las adquisiciones de nacionalidad de 2025.
Más guías para compradores ecuatorianos
Cuánto pesa la residencia en lo que nos preguntan
De los 285 mensajes escritos que recibimos en toda nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, solo 2 venían de compradores de fuera de la UE, el Reino Unido o EE. UU. y preguntaban por residencia o visado. Pesaron mucho más otros asuntos: 29 mensajes mencionaban a una pareja con ingresos o residencia distintos, 25 el uso del patrimonio de la vivienda propia y 18 el alquiler. Son cifras de toda la red, no solo de compradores ecuatorianos.
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Esta guía es información general, no asesoría migratoria, legal, financiera ni tributaria personalizada. La normativa migratoria puede cambiar; confirme su caso con una fuente oficial o un especialista. La disponibilidad de una hipoteca está sujeta a estudio, avalúo y criterios del banco.