El IBI: el impuesto municipal que llega cada año
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo cobra el ayuntamiento donde está su vivienda, no la Agencia Tributaria estatal. Se calcula aplicando un coeficiente que cada municipio fija, normalmente entre el 0,4% y el 1,1%, sobre el valor catastral del inmueble. Se paga una vez al año, pero el plazo varía de un ayuntamiento a otro; la mayoría lo sitúa entre mayo y noviembre.
No exige presentar una declaración: el propio ayuntamiento emite el recibo. Pero como propietario que vive en Ecuador, ese recibo puede no llegarle a tiempo por correo postal. Lo más seguro es domiciliar el pago en una cuenta española o consultar el portal de recaudación del municipio cada año, porque el impago genera recargos y, si se prolonga, puede terminar en embargo de la propia vivienda.
El Modelo 210: la declaración que muchos propietarios ecuatorianos desconocen
Aparte del IBI, la ley española obliga a todo no residente a declarar una renta ante la Agencia Tributaria por el simple hecho de tener la vivienda a su disposición, aunque no la alquile ni obtenga ningún ingreso por ella. Se llama renta imputada y se declara en el Modelo 210, una autoliquidación estatal independiente del recibo municipal y también independiente del impuesto a la salida de divisas que ya pagó al transferir fondos desde Ecuador: uno es un costo único de la compra, el otro es una obligación que se repite cada año que sea propietario.
La renta imputada equivale al 1,1% del valor catastral si este fue revisado en los últimos diez años, o al 2% si no lo fue. Sobre esa cifra se aplica un tipo del 24% para residentes fuera de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo, la categoría en la que cae Ecuador; un residente en Alemania o Bélgica, en cambio, paga el 19%. Las rentas de un año se declaran a lo largo de todo el año siguiente. Tenga en cuenta que en junio de 2026 la Agencia Tributaria aprobó una revisión del propio formulario, con nuevos anexos y plazos que empiezan a afectar a algunas rentas de este ejercicio antes de aplicarse por completo a las autoliquidaciones de 2027; conviene confirmar con un asesor fiscal el formulario y el plazo exactos vigentes en el momento de declarar.
Si alquila la vivienda: la renta tributa distinto
Si en lugar de dejarla vacía decide alquilarla, el ingreso por alquiler también se declara en el Modelo 210, también al 24%, pero sobre el ingreso bruto. A diferencia de un propietario residente en la Unión Europea, que puede descontar gastos como la cuota de comunidad, el propio IBI, el seguro o la comisión de la inmobiliaria antes de aplicar su tipo del 19%, un propietario ecuatoriano no puede restar ninguno de esos gastos de la base imponible. Es una diferencia real de rentabilidad que conviene calcular antes de decidir alquilar, no después.
Impuesto sobre el Patrimonio: solo relevante a partir de cierto umbral
España también tiene un Impuesto sobre el Patrimonio que grava, para un no residente, únicamente los bienes situados en territorio español. Existe un mínimo exento estatal de 700.000 € por persona, y el tipo aplicable es progresivo, entre el 0,2% y el 3,5%, aunque varía según la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Desde 2023 existe además el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que fija un suelo estatal para patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, sin que las bonificaciones autonómicas puedan reducirlo por debajo de ese mínimo.
Para la mayoría de compradores ecuatorianos que adquieren una sola vivienda, el valor se queda por debajo del mínimo exento y este impuesto no llega a aplicarse. Pero si además mantiene otros activos en España, o el inmueble es de alto valor, vale la pena revisarlo con un asesor antes de que le sorprenda una declaración que no esperaba.
El convenio con Ecuador evita que pague impuestos dos veces
Un dato que suele tranquilizar a los compradores ecuatorianos: España y Ecuador tienen uno de los convenios para evitar la doble imposición más antiguos de América Latina, firmado en Quito en 1991 y vigente desde 1993, más de una década antes que convenios equivalentes con otros países de la región. El convenio cubre expresamente tanto el impuesto sobre la renta como el impuesto sobre el patrimonio en ambos países.
En la práctica, esto significa que el impuesto que pague en España por el alquiler o por el patrimonio puede acreditarse frente al impuesto equivalente en Ecuador cuando lo declare ante el Servicio de Rentas Internas (SRI), en lugar de pagar la misma renta o el mismo patrimonio dos veces. Ese crédito no elimina la obligación de declarar en España; depende de que pueda demostrar ante el SRI qué impuesto pagó y cuándo. Por eso conviene guardar cada justificante del Modelo 210 y del IBI desde el primer año, y no solo cuando Hacienda lo reclame.
Checklist práctico
- Confirme el coeficiente de IBI de su ayuntamiento y domicilie el pago desde una cuenta española.
- Presente el Modelo 210 cada año, incluso si la vivienda está vacía y no genera ingresos.
- No confunda el ISD, que ya pagó una sola vez, con el Modelo 210, que se repite cada año.
- Si alquila, calcule el 24% sobre el ingreso bruto, sin descontar gastos.
- Verifique si sus activos en España superan los 700.000 € antes de descartar el Impuesto sobre el Patrimonio.
- Guarde los justificantes de impuestos pagados en España para acreditarlos ante el SRI.
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Esta guía es información general, no asesoría financiera, legal ni tributaria personalizada. Consulte siempre a un asesor fiscal para su situación concreta antes de declarar impuestos en España o en Ecuador.