El comprador le retiene el 3% del precio, no de la ganancia
Esta es la pieza que descoloca a la mayoría de los vendedores no residentes, así que conviene entenderla antes de negociar. Cuando quien vende un inmueble situado en España no es residente fiscal en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio acordado e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. El plazo para hacerlo es de un mes desde la transmisión.
Fíjese en la base de cálculo, porque ahí está el malentendido. La retención se aplica sobre el precio, no sobre la ganancia. Si vende en 240.000 euros, se retienen 7.200 euros aunque su ganancia real sea de 20.000 euros, y aunque no haya ganancia en absoluto. La obligación está en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, y no es negociable entre las partes: si el comprador no retiene, el propio inmueble queda afecto al pago del impuesto, así que ningún comprador bien asesorado va a saltarse el trámite.
Para usted, esa retención no es un impuesto adicional. Es un pago a cuenta de su impuesto definitivo. Pero sí es dinero que sale de la operación en el momento del cierre, y eso importa si estaba contando con el importe íntegro para cancelar una hipoteca, pagar al abogado o transferir a Ecuador. Hay un documento que debe pedir sin excepción: la copia del modelo 211 ya presentado y pagado por el comprador. Sin ese justificante no puede descontar la retención de su propia declaración, y recuperarlo después, desde Quito o Guayaquil, cuesta bastante más que pedirlo en la notaría.
La ganancia tributa al 19%, y ese tipo no cambia por ser ecuatoriano
Aquí hay que corregir una confusión muy extendida, porque circula incluso en materiales que por lo demás son correctos. Es cierto que el Impuesto sobre la Renta de no Residentes distingue dos tipos generales: el 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, y el 24% para los residentes en el resto del mundo, categoría en la que cae Ecuador. Esa diferencia es real y le afecta cada año en la renta imputada y en el alquiler, tal como explicamos en la guía de impuestos anuales para propietarios ecuatorianos.
Pero no se aplica a la ganancia por la transmisión del inmueble. Según la Agencia Tributaria, la ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble por un no residente tributa al 19%, sin distinguir entre residentes comunitarios y residentes en terceros países. Un vendedor ecuatoriano y un vendedor alemán pagan el mismo tipo sobre la misma ganancia. Merece la pena tenerlo claro, porque he visto a más de un propietario descartar una venta por un cálculo hecho al 24% que nunca le habría correspondido.
La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Y esa segunda cifra no es solo lo que pagó por la vivienda: incorpora los gastos e impuestos inherentes a la compra que usted asumió en su día, es decir el impuesto de transmisiones o el IVA, la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Del lado de la venta se restan los gastos que soportó como vendedor, como la comisión de la inmobiliaria. Guardar la escritura de compra y las facturas de aquel momento reduce el impuesto de forma directa, y es la razón más práctica para no tirar nunca esa carpeta.
El modelo 210: liquidar la diferencia o recuperar lo retenido
La retención del 3% cierra la operación para el comprador, pero no cierra su obligación. Es usted quien debe presentar la autoliquidación de la ganancia en el modelo 210, el mismo formulario que ya conoce si ha venido declarando la renta imputada cada año, aunque con una clave de renta distinta. Verifique el plazo exacto con su asesor antes de firmar: para la ganancia derivada de la transmisión se maneja habitualmente un plazo de cuatro meses desde la fecha de la transmisión, y no conviene apurarlo cuando el expediente se gestiona a distancia.
De ahí salen dos escenarios. Si el impuesto que le corresponde supera la retención practicada, ingresa la diferencia. Si es inferior, y esto ocurre con frecuencia cuando la vivienda no se revalorizó mucho o cuando los gastos de compra fueron altos, tiene derecho a la devolución del exceso. También es el caso de quien vende con pérdida: no hay ganancia, no hay impuesto, y el 3% retenido debería volver íntegro.
Ese matiz de la devolución tiene consecuencias logísticas que conviene resolver antes de vender, no después. La Agencia Tributaria devuelve por transferencia, y el proceso es sensiblemente más simple si mantiene abierta una cuenta bancaria en España a su nombre hasta que la devolución se materialice. Cancelar la cuenta española el mismo mes de la venta, que es el impulso natural cuando uno cierra su etapa en el país, es justo lo que complica el cobro. Además, la devolución no es inmediata: la administración dispone de un plazo para revisar y pagar, y en expedientes de no residentes es habitual que se agote.
Un apunte que se olvida: la obligación anual del modelo 210 por renta imputada no desaparece por haber vendido en mitad del ejercicio. El año de la venta le corresponde declarar la parte proporcional del periodo en que fue propietario. Es una liquidación pequeña, pero deja el expediente cerrado.
La plusvalía municipal es un impuesto distinto, y lo paga usted
Además del impuesto estatal sobre la ganancia existe un tributo municipal que se activa con la misma operación: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Lo cobra el ayuntamiento, grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años en que fue propietario, y en una compraventa corresponde pagarlo al vendedor. Es decir, a usted.
Este impuesto cambió de raíz hace pocos años y todavía se explica mal. La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 anuló el sistema de cálculo que estaba en vigor, y el Real Decreto-ley 26/2021 lo sustituyó por un esquema con dos métodos. Uno es objetivo, y aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo en función de los años transcurridos. El otro parte del incremento real, comparando el valor de adquisición y el de transmisión que constan en las escrituras. El contribuyente puede acogerse al que le resulte más favorable, y cuando no ha existido incremento real de valor la operación no queda sujeta.
Lo que no puedo darle aquí es la cifra. Los coeficientes se actualizan y cada ayuntamiento fija sus tipos dentro de los límites legales, de modo que la misma venta produce importes distintos en Madrid, en Torrevieja o en Murcia. Pídale a su abogado una estimación del municipio concreto antes de aceptar una oferta, y guarde la escritura de compra, porque sin ella no puede acreditar el método real y se queda con el objetivo aunque le perjudique.
La exención por reinversión no está a su alcance, y conviene saberlo antes
En España existe una exención que permite no tributar por la ganancia cuando se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe en otra vivienda habitual. Para no residentes, esa posibilidad se introdujo en la disposición adicional séptima de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y se hizo expresamente para favorecer la libre circulación dentro del espacio europeo.
Ese es justamente su límite. El beneficio alcanza a los residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, y un residente fiscal en Ecuador queda fuera. Conviene añadir el segundo filtro, porque afecta a casi todos los lectores de esta guía: la exención solo opera cuando el inmueble transmitido era la vivienda habitual del vendedor en España. Una segunda residencia en la costa, un piso alquilado o una vivienda que la familia usa unas semanas al año no cumplen ese requisito, ni siquiera para un vendedor comunitario. Si alguien le ofrece estructurar la venta para encajar en esta exención, pídale que le señale por escrito la norma en la que se apoya.
Lo que ocurre después, del lado ecuatoriano
La venta no termina en la notaría española. Ecuador grava la renta mundial de sus residentes, y la ganancia obtenida por la venta de un inmueble en el exterior es renta de fuente extranjera que entra en su declaración ante el Servicio de Rentas Internas.
El tratamiento cambió en noviembre de 2021. Durante años, las rentas obtenidas en el exterior por residentes ecuatorianos estaban exentas siempre que hubieran tributado en otro Estado y no procedieran de paraísos fiscales. La Ley Orgánica para el Desarrollo Económico y Sostenibilidad Fiscal tras la Pandemia COVID-19 eliminó esa exención y estableció el método de imputación ordinaria: la renta se incluye en la base ecuatoriana y el impuesto pagado en el exterior se utiliza como crédito tributario, con el tope del impuesto que esa misma renta genera en Ecuador. En términos prácticos, el 19% liquidado en España no se pierde, pero tampoco garantiza que no quede nada por pagar en Ecuador. El cálculo es el que hay que hacer, y con un contador que trabaje ambos lados.
Sobre esto se apoya el convenio entre España y Ecuador para evitar la doble imposición, firmado en Quito el 20 de mayo de 1991 y publicado en el Boletín Oficial del Estado en 1993. Es uno de los más antiguos de la región y cubre expresamente los impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, que es exactamente la materia de la que hablamos aquí.
Queda un factor que ninguna norma resuelve: la moneda. Usted compró en euros con dólares y ahora vende en euros para volver a dólares. España calcula su ganancia en euros y le da igual dónde estuviera el tipo de cambio el día que compró. Pero el resultado que verá en su cuenta ecuatoriana depende de dos tipos de cambio separados por años. Una vivienda que se revalorizó un 10% en euros puede dejarle un rendimiento mayor o menor en dólares, e incluso es posible tener ganancia gravable en España y un resultado plano en dólares. Antes de fijar el precio de salida, haga el cálculo en las dos monedas, y planifique la repatriación de fondos con las mismas cautelas que aplicó a la transferencia inicial, ahora en sentido contrario.
Vender a distancia: lo que hay que tener listo
Si no piensa viajar a España para firmar, la venta se articula con un poder notarial otorgado ante notario en Ecuador, apostillado y traducido, del mismo modo que muchos lectores gestionaron la compra. La mecánica es la que describimos en la guía sobre NIE y poder notarial, con una diferencia importante: el poder debe recoger expresamente la facultad de vender y de cobrar el precio, porque un poder redactado para comprar no sirve para lo contrario.
Su NIE sigue siendo necesario. También le pedirán el certificado de eficiencia energética del inmueble, que es obligatorio para poder anunciar y para firmar, el certificado de la comunidad de propietarios que acredite que está al corriente de las cuotas, el último recibo del IBI y, si hubo hipoteca ya pagada, la cancelación registral de la carga. Esa cancelación es el trámite que más ventas retrasa, porque haber terminado de pagar el préstamo no borra automáticamente la inscripción en el Registro de la Propiedad. Compruébelo con una nota simple actualizada antes de aceptar una oferta, no la semana de la firma.
Checklist práctico
- Cuente con que el comprador retendrá el 3% del precio acordado, no de su ganancia.
- Exija la copia del modelo 211 presentado y pagado por el comprador el día de la firma.
- Calcule la ganancia al 19%, no al 24%: ese tipo no distingue por país de residencia.
- Recupere la escritura de compra y las facturas de notaría, registro e impuestos de aquel momento.
- Confirme con su asesor el plazo exacto del modelo 210 para la ganancia y presente dentro de plazo.
- Mantenga abierta su cuenta bancaria española hasta cobrar la posible devolución del 3%.
- Pida al ayuntamiento o a su abogado una estimación de la plusvalía municipal antes de aceptar oferta.
- No cuente con la exención por reinversión: exige residencia en la UE o el EEE y vivienda habitual.
- Declare la ganancia ante el SRI y aplique el crédito por el impuesto pagado en España.
- Haga el cálculo del resultado en dólares, no solo en euros, antes de fijar el precio de salida.
- Si firma por poder, redáctelo con facultad expresa de vender y de percibir el precio.
- Verifique con una nota simple que no queda ninguna hipoteca sin cancelar en el Registro.
Más guías para propietarios ecuatorianos
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera personalizada. Los plazos de presentación, los coeficientes de la plusvalía municipal y las reglas ecuatorianas sobre rentas del exterior se actualizan con frecuencia. Confirme cada cifra y cada plazo con un asesor fiscal en España y con un contador en Ecuador antes de firmar una venta.